Сдавать ипотечную квартиру
Квартира находится у заемщика в собственности. И он вправе ей владеть, пользоваться и распоряжаться. Сдача собственности в аренду входит в эти правомочия, равно как и передача имущества в залог банку.
Но есть и ограничение. Это интересы третьих лиц, нарушать которые нельзя. В случае ипотеки таким третьим лицом является банк.
Заемщик имеет право:
- Использовать квартиру для проживания
- Извлекать из нее плоды и доходы
Использование квартиры для получения дохода путем сдачи ее в наем вполне допустимо.
В то же время залогодатель обязан принимать меры по охране жилья, переданного в залог, от разрушения и порчи.
В перечне возможных причин порчи указываются посягательства третьих лиц.
Условия банков.
Банки могут включать в договор условия, устанавливающие необходимость извещать их, как залогодержателей, об использовании квартиры для получения прибыли. Или даже прямые запреты.
Банк опасается:
- Потерять предмет залога
- Получить в итоге имущество имеющее более низкую стоимость, чем при помещении под залог
Многие арендаторы обращаются со съемным жильем не лучшим образом. А арендодатели не спешат восстанавливать причиненный ущерб, так как это снизит их доход от аренды.
В результате квартира теряет товарный вид, и рыночная стоимость ее падает.
В самом крайнем случае по вине арендаторов квартира может разрушиться, например, сгореть. Этот вариант банку более выгоден, так как покрывается страховкой.
Еще одна причина, заставляющая банки включать условия о запрете аренды заложенных квартир, это соображения собственной выгоды.
Ипотечный кредит предоставляется гражданам для удовлетворения личных нужд. А использование квартиры для получения дохода – коммерческая деятельность.
Представителям же малого бизнеса кредиты предоставляются на более жестких условиях:
- С меньшими сроками
- С большими процентными ставками
Кроме банков, цели использования квартиры интересуют и страховые компании. Для жилой и коммерческой недвижимости используются разные тарифы. Потому как существенно отличаются риски.
Можно ли сдавать ипотечную квартиру
Да, можно. И банк не может запретить заемщику это делать. Включение такого пункта в договора ничтожно. Но есть в статье 29 ФЗ № 1020 Закона об ипотеке пункт, где говорится о том, что дополнительные условия могут содержаться в договоре ипотеки. И некоторые банки эту лазейку используют.
Другие же не обращают внимания на отношения заемщика с жильцами и налоговой службой до тех пор, пока тот исправно вносит ежемесячные платежи.
Ипотечная квартира В аренду
Для того чтобы сдавать жилье в аренду таким же гражданам, нет необходимости получать статус ИП. То есть доказать, что это коммерческая деятельность, банкам будет весьма сложно. Отношения между хозяином квартиры и его арендаторами, равно как и с налоговыми органами, банка не касаются.
Сдавать квартиру взятую По военной ипотеке
Собственник может пользоваться своим имуществом свободно, в том числе и заключать договор коммерческого найма. Любая коммерческая деятельность военнослужащим прямо запрещена.
Помимо банка, залогодержателем квартиры военнослужащего является и государство. Если банк и закроет глаза на использование квартиры для получения дохода, то от государства вряд ли приходится ждать подобной лояльности.
Выгодно ли сдавать квартиру в ипотеке
Существует повышенный риск порчи или разрушения жилья. Банк получит свои средства из страховой выплаты. А что из нее заемщику – большой вопрос.
После окончания погашения долга квартиру придется ремонтировать. И такой ремонт может стоить очень дорого.
Банки не приветствуют такую самодеятельность заемщиков. Причины изложены выше. И если сочтут необходимым, зафиксируют нарушение условий договора.
Последствия нарушения договора
На первый раз заемщику, замеченному в нарушении соглашения с банком, могут указать на недопустимость такого поведения и вынести предупреждение. В случае продолжения нарушений, банк вправе потребовать досрочного возврата долга. Полностью, с процентами.
